24 kansen die vastgoedeigenaren laten liggen

De vakantie periode is bijna afgelopen maar we merken dat de veel mensen nog thuis werken en de kantoren leger zijn dan voorheen. Afgelopen zomer en in de periode voor de zomer tijdens de smart lockdown zijn veel van onze opdrachtgevers bezig geweest met onderhoud en/of verbouwingen, handig natuurlijk als de kantoren leeg zijn want je hebt minder overlast.

Zo worden wij bij De Installatieadviseur ook door bestaande en nieuwe opdrachtgevers gevraagd naar de mogelijkheden van optimalisaties, het opstellen van een MJOP of een nulmeting van de totale installatie. In deze trajecten komen wij vaak tegen dat er kansen zijn die vastgoedeigenaren laten liggen.

1. Installaties kunnen beter functioneren:
Installateurs plegen onderhoud aan de installatie. Optimalisatie van de installatie is vaak geen onderdeel van de opdracht. De focus zal dus onvoldoende op optimalisatie liggen.
Wanneer de installaties worden geoptimaliseerd, wordt het comfort verhoogd en onderhoud en energiekosten worden verlaagd.

2. Energiekosten kunnen worden verlaagd:
Er is meestal geen prikkel voor de eigenaar om deze kosten te verlagen omdat energiekosten door de huurder via de servicekosten en dus niet separaat betaald worden. Servicekosten worden echter wel steeds belangrijker en kunnen je gebouw onderscheidend maken t.o.v. andere objecten.
Regelmatig worden verborgen pareltjes in een pand aangetroffen als het om verlaging van energiekosten gaat. Bijvoorbeeld: vaak blijken installaties onnodig te draaien terwijl er sprake is van onvolledig gebruik van het pand, of zelfs wanneer het pand volledig buiten gebruik is.

3. Noodverlichting
De noodverlichting is vaak nog uitgevoerd als traditioneel (geen led).
De onderhoudskosten zijn hoog, batterijen gaan defect en gebruik van energie is verhoudingsgewijs. Vervanging van batterijen en lampen is kostbaar en zeer makkelijk terug te verdienen in de onderhoudskosten. Vaak al binnen 2 jaar.

4. Thermostaatkranen vervangen
Radiatoren of convectoren die zijn uitgevoerd met een thermostaatkraan worden vaak niet uitgezet wanneer men het gebouw verlaat. Als eigenaar maakt het je misschien niet uit indien de energiekosten met de servicekosten worden verrekend. Maar als we erover nadenken hoeveel uren een kantoor per week gemiddeld gebruikt wordt en de CO2 uitstoot die dit genereert, is een onverschillige houding niet te verantwoorden. Een kantoor wordt ca. 32 uur per week gebruikt. Dat betekent dat het 136 uur per week leeg staat.
Een eenvoudige oplossing is om de thermostaatkranen te vervangen voor een motorbediende kraan. Dit is een eenvoudige oplossing die binnen 1 tot 2 jaar met de servicekosten terug te verdienen is.

5. Verduurzaming betalen via servicekosten
Diverse quick win investeringen zijn relatief goedkoop en kunnen in een korte tijd worden terugverdiend. Als huurder is het doen van deze investering niet mogelijk maar je wilt wel graag dat het pand wordt verduurzaamd omdat dit een positief effect heeft op je kosten en CO2 footprint. Investeringen die je binnen 3 jaar terug verdient kunnen in overleg met de huurder verdeeld worden over de servicekosten.

6. Selectiecriteria aanbesteding
In de selectiecriteria van inkoopprocessen staat steeds vaker vermeld dat een ondernemer duurzaam moet zijn en verbeteringen moet doorvoeren om zijn CO2 footprint te verlagen. Bij panden waar gehuurd wordt is de grip op het verlagen van de CO2 footprint zeer beperkt. Als vastgoedeigenaar speel je hierin een belangrijke rol. Het als eigenaar niet meewerken, of de afwezigheid van een verduurzamingsplan kan de verhuurbaarheid en waarde van het pand verlagen.

7. Desinvesteringen bij verduurzaming
Gebouwen welke geen monument zijn moeten in 2023 worden verduurzaamd naar label C.
Mogelijk gaat het in 2030 naar label A.
In deze transitie is de kans op een desinvestering zeer aanwezig.

Bijvoorbeeld: om naar label C te gaan is een investering in zonnepanelen veelal voldoende. Echter, om in een later stadium naar label A te gaan moet het dak wellicht extra geïsoleerd worden. De panelen die in de eerdere fase geplaatst zijn moeten dan weer worden verwijderd. Dit brengt naast hoge kosten ook nog een grote kans op beschadigingen met zich mee.

Bij het upgraden van de gevelisolatie wordt vaak vergeten dat dit een positief effect op de vermogens van de installaties heeft. Deze kunnen kleiner.
Installateurs zijn vaak niet op de hoogte van deze verbeteringen en voeren een 1 op 1 vervanging uit. Je betaalt dan niet alleen meer dan nodig is, maar je kunt er zelfs een slecht werkende installatie aan overhouden die sneller afgeschreven moet worden.

8. Zonnepanelen
Het plaatsen van zonnepanelen wordt vaak uitgevoerd zonder goed te kijken naar de leeftijd van de dakbedekking. Het is aan te bevelen om tegelijkertijd de dakbedekking op de locatie van de zonnepanelen te vervangen en mogelijk ook de isolatiewaarde van het dak te vergroten. Panelen in een later stadium verwijderen om dit alsnog te doen is kostbaar (zie 7.)

9. Gebouwbeheersystemen werken niet goed
Een verborgen schat is het gebouwbeheersysteem. Dit systeem regelt installaties zoals verwarming en ventilatie. De ervaring leert dat na een aantal jaar parameters zijn aangepast welke nadelig zijn voor de installatie. Dit heeft hoge onderhoudskosten en snellere afschrijving tot gevolg. Een energiemanagement systeem kan relatief eenvoudig de installaties optimaal beheren.

10. Lift verlichting
Het komt nog vaak voor dat een lift van traditionele verlichting is voorzien.
Omdat een lift gewoonlijk 24/7 365 dagen per jaar draait zijn zowel energiekosten als vervangingsinterval hoog. Investering in een ledlamp verdient zich meestal binnen 1 jaar terug.


11. Productiviteit

Het leveren van een goede werkplek aan je huurders is van bijzonder grote waarde.
De huurder zelf heeft hier beperkt invloed op omdat hij veelal op de bestaande gebouwen en installaties is aangewezen.
Zorg voor voldoende ventilatie alleen wanneer het nodig is.
Reduceer installatiegeluid tot 30 dB(A).
10% van de Nederlanders heeft last van hooikoorts, dit kan eenvoudig opgelost worden door aanvullende filters (pollenfilters) in de ventilatie-units te plaatsen.
Goede werkplekverlichting zorgt voor actievere medewerkers.
Voldoende koeling, en deze bij voorkeur in de vorm van straling toepassen door middel van bijvoorbeeld klimaatplafonds.
Deze waardes leveren gemiddeld een productiviteitsverhoging van 5% op.
Dit kan een USP zijn voor een toekomstige huurder.

12. Monitoren installaties
Het monitoren van installaties geeft inzicht in het functioneren. Ook kan hiermee worden gecontroleerd of bepaalde onderhoudswerkzaamheden goed en tijdig zijn uitgevoerd.
Dit verhoogt het comfort in een gebouw en verlaagt de energie- en onderhoudskosten.
Voor de eigenaar bestaat de winst uit verlaagde servicekosten. Dit levert een betere propositie t.o.v. gebouwen met hoger(re) servicekosten.

13. Wat zijn de beste keuzes?
Bij nieuwbouw of renovatie krijgt de eigenaar vaak geen inzicht in de diverse senario’s welke mogelijk zijn. “We doen het al jaren zo” is een veel gehoorde term.
Maar de wereld is veranderd en je wilt als eigenaar in een vroege fase inzicht hebben in de gevolgen van je investeringsbeslissing. Wat voor exploitatiekosten ga ik hebben benchmark servicekosten)? Wat voor comfort ga ik leveren (bouwbesluit is minimum dus zeker niet goed) en wat kost mij dit?
Deze inzichten komen goed naar voren in een levensduurkosten berekening. Deze geeft integraal inzicht in de bouwkundige keuzes in relatie tot installaties. Op deze manier worden betere keuzes gemaakt op grond van betrouwbare informatie.

14. Doe maar een maatje groter
Vroeger werd nogal eens de keuze gemaakt om een grotere ketel neer te zetten, dan weten we zeker dat het goed is. Met de huidige installaties gaat dat niet zomaar. Als bijvoorbeeld een warmtepomp te groot gekozen wordt zal deze niet goed werken. De warmtepompen kunnen meestal niet goed tegen een slechtere werking, en dat heeft tot gevolg dat ze ook nog eens eerder defect gaan. Dit alles heeft veel klachten tot gevolg. Let dus goed op bij de selectie van een warmtepomp.
Wat ook een belangrijk punt is, is de flexibiliteit van het pand en het wisselende functionele gebruik. Het vooraf rekening houden met een andere doelgroep, dus andere installatietechnische wensen, kan een grote besparing opleveren voor de eigenaar.
Bijvoorbeeld, als een kantoorpand nu veelal voor werkplekken wordt gebruikt, maar later wil men op een verdieping gaan vergaderen, dan dient de ventilatie en koeling daarop aangepast te worden. Door de luchtkanalen in de schachten hierop voor te bereiden is zowel de investering als de overlast naar andere huurders beperkt. Als de lucht centraal niet voorhanden is kan altijd extra luchtbehandeling worden bijgeplaatst zonder de schacht aan te passen.
Zo ook voor aanvullende koeling. We zien steeds meer dat gebruikers aanvullende wensen hebben op het gebied van koeling. Investeren in koeling is kostbaar en je wilt als verhuurder de overlast niet vergroten en de uitstraling in het pand niet aanpassen. Door de leidingen en appendages in de schacht voor te bereiden op aanvullende vraag kan extra koude geleverd worden wanneer dit gewenst is. Centraal kies je voor een flexibele koudeopwekking die eenvoudig uit te breiden is. Zo ben je als eigenaar flexibel in de gewenste faciliteiten en hoef je op voorhand geen investeringen te doen die nog niet gedekt zijn door de vraag. Het investeren in een grotere leiding is op de totale investering te verwaarlozen.

15. Smart buildings
De huidige wereld verandert in een rap tempo. Alles wordt digitaal zo ook het vastgoed. De vraag om een goede infrastructuur die flexibel is en voorbereid op de toekomst, is een vraag die niet vaak wordt meegenomen in de (her)ontwerpen.
Dat wifi signalen worden verstoord is een veel gehoorde klacht, maar hoe zit het met de veiligheid; kan die nu en in de toekomst geborgd worden?
Er zijn gebouwen waar vele kilometers ICT kabel liggen, terwijl iedereen op WiFi werkt. Een complete desinvestering. In het licht van de veiligheid kan WiFi ook een risico zijn en wil je dat kwaadwillige personen geen toegang kunnen krijgen tot je WiFi. Dus het signaal mag niet te sterk zijn of tenminste niet vanaf buiten zichtbaar zijn. Dit staat echter weer haaks op de connectiviteit en snelheid van het netwerk. Een oplossing hierin zou kunnen bestaan uit wifi met een kort signaal per ruimte of stramien.
Er komt steeds meer apparatuur die met elkaar kan communiceren, zorg er dus voor dat je gebouwbeheersysteem deze flexibiliteit heeft. Voorbeelden hiervan zijn open data structuren en mogelijkheden om meerdere protocollen naast elkaar te kunnen draaien.
Bereid de busbekabeling zodanig voor dat hier in de toekomst eenvoudig uitbreidingen gerealiseerd kunnen worden.
Door je goed voor te bereiden op de toekomst kunnen veel desinvesteringen voorkomen worden en ben je flexibeler naar je huurders. Dat vertegenwoordigt een hogere marktwaarde.

16. Energievreters
Pompen en ventilatoren zijn de energievreters in een installatie. Ca. 15% van de energie die in Nederland gebruikt wordt, wordt ingezet om pompen of ventilatoren te laten draaien. Het zijn van die verborgen energiekosten die je niet ziet maar die er altijd zijn. De oude modellen kun je nu niet meer kopen, bovendien bepaalt de wetgeving dat oude modellen vervangen moeten worden. Toch kom je in veel panden nog oude pompen en ventilatoren tegen die vervangen moeten worden.
De ontwikkeling van deze componenten is zo hard gegaan dat er momenteel een enorme reductie op de energiekosten mogelijk is.

17. Breng kritische processen in kaart
Installaties die draaien in een bedrijfkritisch proces dienen goed onderhouden en tijdig vervangen te worden. Een voorbeeld is een tapwatercirculatiepomp in een hotel. Als deze pomp uitvalt hebben de gasten geen warmtapwater meer. Het vervangen van de pomp is een zeer kleine investering maar de vervolgschade als de bestaande pomp defect gaat is vele malen groter. Pompen gaan altijd stuk wanneer dit niet uitkomt. Breng je kritische processen in kaart en stem het onderhouds- en vervangingsinterval hierop aan.

18. De blinde vlek
Soms wordt onderhoud uitgevoerd door installateurs die daar een blinde vlek hebben. Zo doen we het al jaren…
Installateurs weten vaak ook niet wat de toekomstgedachte van een vastgoedeigenaar is. Het belang van installateurs om iets te leveren (verkopen) kan eveneens tegenstrijdig zijn met de belangen van de eigenaar.
Een voorbeeld: een installateur adviseert om de bestaande cv-ketel te vervangen. Dit omdat vorig jaar de vorige ketel ook is vervangen. Na controle blijkt de ketel nog maar 9 jaar oud te zijn en voorlopig nog niet toe te zijn aan vervanging. Laat je dus goed adviseren.

19. MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP)
Als je op je MJOP stuurt voorkom je verrassingen.
Houd een installatie goed in de gaten middels een conditiecontrole en laat hier ook je onderhoud en vervanging op afstemmen. Wanneer je als doel hebt over een paar jaar het pand grondig te gaan renoveren is een andere onderhoudsstrategie van toepassing dan bij het langdurig in stand houden van de bestaande situatie.

20. Natuurlijke investeringsmomenten
Er komen momenten waar grote investeringen in gebouw en installaties worden gedaan. Deze momenten treden op rond 12, 15, 20 en 25 jaar.
De dakbedekking kan bijvoorbeeld 25 jaar mee gaan. Als na 25 jaar het dak wordt vervangen en er wordt isolatie toegevoegd, dan betekent dit in jaar 30 een lagere investering in het vervangen van de warmteopwekking. Als het zwarte bitumen wordt vervangen voor een lichtgrijs materiaal heeft dit een positief effect op de benodigde koeling.
Omarm die vervangingsmomenten om er duurzaam investeringen bij te betrekken. Op die manier heeft verduurzaming een zeer beperkte invloed op de investeringen.
Leg dit vast in een duurzaam meerjarenonderhoudsplan.

21. Luchtbehandeling
De wet omtrent het ontwerpen van een luchtbehandelingskast is aangescherpt. Dit heeft tot gevolg dat bij vervanging van de oude luchtbehandelingskast er een (veel) grotere kast geselecteerd moet worden. De gevolgen van deze selectie kunnen vergaande consequenties hebben voor de besschibare ruimte in een pand.
Ga vooraf goed na of je de bestaande kast wilt vervangen of je toch voor een revisie kiest.

22. Pas op met 1 op 1 vervanging
Veel componenten worden 1 op 1 vervangen. Dit terwijl het gebruik van een pand vaak na 2 jaar al anders is dan waarvoor het ooit is ontworpen. Wanneer onderdelen in een installatie defect gaan is het altijd een goed moment om te kijken naar: waarom is het stuk gegaan? Voldoet dit onderdeel nog wel qua huidig of toekomstig gebruik? Wat zijn de nieuwe ontwikkelingen, doe ik geen desinvestering?

23. Energiescan
Als eigenaar word je geacht het energiegebruik van het pand goed in beeld te brengen. Dit gebruik kan in kaart worden gebracht met een energiescan, welke niet alleen inzicht geeft in de optimalisaties in de installatie, maar ook in de bouwkundige staat. De gegevens kunnen goed in een duurzaam meerjaren onderhoudsplan worden verwerkt.

24. Installatie performance scan
De installatie performances scan omvat de EPBD, energiescan en installatiegedragsanalyse van de installatie in één. Wil je goed inzicht hebben in wat er voor kansen in het pand aanwezig zijn, doe dan de installatie performancescan.